Prognose huizenmarkt: wat brengt de komende 10 jaar?
De Nederlandse huizenmarkt blijft krap. In 2024 stegen de prijzen met 8,7% naar een gemiddelde van €451.000. Voor 2025 verwachten economen opnieuw forse stijgingen: ABN AMRO voorspelt 8,7%, Rabobank zelfs 9,2%. Het woningtekort van ruim 315.000 woningen lost niet snel op.
Wat drijft deze markt? De combinatie van stijgende lonen (7,3% in 2024), lage hypotheekrente (rond 3-3,5%) en structureel te weinig nieuwbouw. Tegelijk veranderen woonwensen: sinds corona zoeken meer mensen ruimte buiten de stad.
Regionale verschillen worden groter
De huizenmarkt is geen monoliet. In Amsterdam ligt de gemiddelde prijs rond €678.500, met vierkante meterprijzen boven €10.000 in populaire wijken als Zuid en de Jordaan. In Pekela (Groningen) koop je een woning voor gemiddeld €166.000.
Utrecht kende in 2024 de grootste prijsstijging (+10,5%), gevolgd door Amsterdam-Noord (+16,3%). Rabobank verwacht dat prijzen het hardst stijgen in Flevoland en aan de randen van het land, nu de betaalbaarheid in de Randstad onder druk staat.
Voor 59% van alle transacties geldt nog de Nationale Hypotheekgarantie (grens: €435.000). Maar in de Randstad en rond Eindhoven valt minder dan 40% van de woningen onder die grens. In Oost-Groningen en Zeeuws-Vlaanderen is dat nog ruim 80%.
Demografische druk op de markt
Verschillende groepen concurreren om dezelfde woningen. Ouderen blijven langer zelfstandig wonen en zoeken comfortabele appartementen. Starters willen hun eerste woning kopen maar missen vaak het spaargeld om te overbieden. Doorstromers stellen verkoopplannen uit omdat ze zelf niets kunnen vinden.
In 2024 werden 206.500 woningen verkocht, 13% meer dan het jaar ervoor. Veel van dat extra aanbod kwam van beleggers die huurwoningen verkochten vanwege veranderde belastingregels. Die uitponding biedt kansen voor kopers, maar lost het structurele tekort niet op.
Hypotheekrente en leencapaciteit
De hypotheekrente is momenteel relatief laag: rond 3-3,5% voor hypotheken met NHG. Banken verwachten dat de rente in 2025 stabiel blijft of licht daalt. Eind 2025, begin 2026 bereikt de rente waarschijnlijk het laagste punt.
Wat betekent dit praktisch? Bij de huidige rente en een modaal inkomen van €46.500 kom je in veel Randstedelijke wijken niet ver. In Amsterdam heb je voor een doorsnee appartement al snel €80.000-€90.000 bruto jaarsalaris nodig, vaak aangevuld met twee inkomens of extra eigen geld.
Stijgende lonen vergroten de leencapaciteit, maar dat drijft tegelijk de prijzen op. Meer kunnen lenen betekent harder kunnen bieden, niet automatisch meer kunnen kopen.
Duurzaamheid bepaalt waarde
| Factor | Trend | Effect op waarde |
|---|---|---|
| Energielabel | A/B-labels in trek, G-labels moeilijker verkoopbaar | Prijsverschil tot tienduizenden euro’s |
| Warmtepomp | ISDE-subsidie uitgebreid in 2025 | Lagere energiekosten, hogere verkoopprijs |
| Isolatie | Spouwmuur en vloerisolatie meest rendabel | Terugverdientijd vaak onder 10 jaar |
| Zonnepanelen | Salderingsregeling wordt afgebouwd | Nu installeren is financieel voordeliger |
Woningen met een slecht energielabel worden lastiger te verkopen en te financieren. Sommige banken rekenen hogere rentes voor woningen met label F of G. Verduurzaming is geen extraatje meer maar een factor in de taxatie.
Overheidsbeleid: hulp en hinder
De overheid probeert de markt toegankelijker te maken. Starters met een inkomen tot twee keer modaal kunnen vanaf 2025 via het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen tot €70.000 korting krijgen op nieuwbouw (Koopstart-regeling).
Tegelijk stijgen de gemeentelijke lasten. Huiseigenaren betalen in 2025 gemiddeld €995 aan OZB, rioolheffing en afvalstoffenheffing, €45 meer dan vorig jaar. In sommige gemeenten stijgt de OZB met 10-39%.
De ambitie om tot 2030 900.000 woningen te bouwen loopt vertraging op door stikstofregels, stijgende bouwkosten en capaciteitsproblemen. Zolang nieuwbouw achterblijft, blijft de druk op bestaande woningen hoog.
Prognoses voor 2025-2026
De grote banken verwachten:
ABN AMRO: +8,7% in 2025, +3% in 2026. Rabobank: +9,2% in 2025, daarna afvlakking. Beide banken wijzen op hetzelfde mechanisme: stijgende lonen en lage rente stuwen de vraag, terwijl het aanbod achterblijft.
Kanttekening: deze prognoses gaan uit van economische stabiliteit. Geopolitieke spanningen, een renteschok of een recessie kunnen het beeld kantelen. De onzekerheid rond handelsbeleid en inflatie blijft een risico.
Veelgestelde vragen over de huizenmarkt
Hoeveel stijgen de huizenprijzen in 2025?
Economen verwachten 7-9% stijging in 2025. ABN AMRO voorspelt 8,7%, Rabobank 9,2%. De stijging vlakt naar verwachting af naar 3% in 2026.
Wat is de gemiddelde huizenprijs in Nederland?
De gemiddelde verkoopprijs lag in 2024 op €451.000. In 2025 ligt die naar schatting rond €488.000. Regionale verschillen zijn groot: van €166.000 in Pekela tot €678.500 in Amsterdam.
Is het slim om nu een huis te kopen of te wachten?
Wachten op dalende prijzen lijkt geen winnende strategie: alle prognoses wijzen op verdere stijging. De hypotheekrente is relatief laag en zal niet veel verder dalen. Wel belangrijk: koop alleen als je financiële situatie het toelaat en reken niet op snelle waardestijging.
Wat als ik als starter weinig spaargeld heb?
Er zijn regelingen zoals Koopstart (tot €70.000 korting op nieuwbouw) en de NHG voor extra zekerheid. Studieschulden tellen minder zwaar mee bij de hypotheekaanvraag. Maar eigen geld blijft een voordeel: het vergroot je onderhandelingspositie en voorkomt dat je moet overbieden met geleend geld.
Reacties